設計工房   アクトデザイン
東京都世田谷区南烏山2-23-6
一級建築士事務所 TEL 03-3309-1230

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リフォームのすすめ

「老朽化」や「家族構成・ライフスタイルの変化」に家が対応できなくなった時、 家の建替えやリフォームを考えるようになります。
建物の構造や間取りに抜本的な問題があった場合は、初めから建替えをお勧めしますが、 キッチンや浴室などに部分的に不満があり、全てを建替えるほどではない場合 や、 法的に建替えが困難な場合、今の家に、特別な価値や思い出がある場合には、 まずはリフォームを検討するべきでしょう。
建替えるほどの予算がなくても、リフォームなら可能です。
「予算に合わせたリフォーム」をすればいいからです。数十万〜数千万まで、 予算の選択肢は建替えよりもはるかに広がります。もちろん数十万円で全面的な リフォームは出来ませんが、クロスの張替えや壁の塗り替えだけでも家が 見違えることもあるのです。
リフォームには壁や床を取壊した際に、 隠れた欠陥を発見できるメリットもあります。
たとえば、耐力壁(筋交い)火打ち梁、接合金物、断熱材の不足や老朽化、 シロアリ被害などです。
リフォームで、あきらめていた夢を実現できる かもしれません。
ぜひ一度、リフォームを検討してみてください。

↓リフォームの実例です。工事中の様子や、費用図面もあります。写真をクリックしてご覧ください。

[スケルトンリフォーム]
築35年の鉄骨造4階建ての住宅
[スケルトンリフォーム]
建設地:
延床面積:
工事費:
中央区
118.08u
万円

[太陽光発電設置・メンテ
ナンス・部分リフォーム]
アクトデザインが設計・監理をした 築5年の賃貸併用住宅。
「太陽光発電」[部分リフォーム]
建設地:
太陽光発電のみの工事費:
世田谷区
250万円(税別)

[全体リフォーム]
築40年の木造貸家。老朽化著しい貸家を低予算で復活
「全体リフォーム」[ローコスト]
建設地:
延床面積:
工事費:
三鷹市
77.10u
870万円

築40年の木造住宅を家族構成と生活スタイルの変化に対応
「全体リフォーム」[ハイグレード]
建設地:
延床面積:
工事費:
世田谷区
152.18u
2,940万円

[部分リフォーム]
築20年の木造住宅。明るいDKと耐震性・防犯性向上を実現
「部分リフォーム」(1階全てと外部メンテ)
建設地:
延床面積:
工事費:
世田谷区
113.37u
1,100万円

[マンションリフォーム]
築25年のマンション最上階のオーナー邸をハイグレードに変身
「マンションリフォーム」[ハイグレード]
建設地:
延床面積:
工事費:
豊島区
171.05u
5,000万円

[メンテナンス+部分リフォーム]
築10年のコンクリート打放し事務所併用住宅の10年目の補修
「部分リフォーム」(外部メンテナンス)
建設地:
延床面積:
工事費:
世田谷区
125.5u
214.5万円

[ワンポイントリフォーム]
築数年の建売木造住宅のちょっとした不便解消
「ワンポイントリフォーム」(利便性向上)
建設地:


府中市



当事務所設計物件の生活スタイルの変化に対応
「ワンポイントリフォーム」
建設地:


世田谷区














[スケルトンリフォーム・詳細]
◆ 勝どきの家リフォーム工事
今回のリフォーム工事は、築35年の鉄骨造4階建の住宅を、 建て替えるかリフォームするかの検討から始まりました。
隣の住宅と密接して建っているので、建て替えると4m程しかない間口が40cm〜50cm狭くなってしまいます。
それでも鉄筋コンクリート造による建て替え案も作成し、 建て替えとリフォームの両案を検討しましたが、
最終的には床面積が減少しない、リフォームで計画を進めることになりました。
外観の要望は、現在の外観を一変させ、モダンでカッコ良いものということで、 具体的な要望や参考写真が送られてきました。
施主からの具体的過ぎる要望は、時には設計作業の足かせとなることもありますが、 その家の建て主であり住人でもある施主の要望を実現させると言う事は、施主らしい家を造ることであり、
その家の個性となる訳で、この世に二つとないオンリーワンの家造りにつながるものだと思っています。
もちろん構造や納まり、そして法規制や予算の関係もあるので、要望の全てをそのまま実現できる訳ではなく、
かなりアレンジも加えましたが、それでも要望以上の外観に出来たと思っています。
プランニングを進めながら、残っていた 確認申請図面と現況が合っているかの確認も行います。
確認申請図面では鉄骨に施されているはずの耐火被覆が、 実際には全く施工されていないことがわかりました。
今回のリフォーム工事では、強化石膏ボードによる、乾式の耐火被覆を行いました。
さらに、柱や梁(鉄骨)と基礎(鉄筋コンクリート)の調査を行ったところ、 ほぼ図面通りではあるものの、強度が不足している部分を補強する必要も出てきました。
← ≪耐火被覆が全く施されていない鉄骨≫ 
工事前 工事中(スケルトン状態)

ガーレージの前面にアルミサッシの引き戸があり、これではガレージが室内に在ることになり、 エンジンを掛けると排気ガスが家中に充満してしまい大変危険です。
そこで今回のリフォーム工事により、ガレージの前面はオープンとし、玄関は奥に引っ込めました。

リフォーム前の玄関には扉がないので、 狭さはあまり感じませんでしたが、
ただ靴を履くだけの場所であり、
下駄箱もカラーボックス程の大きさしかありませんでした。
玄関・玄関ホール 中央の板を倒せばベンチとなり、腰掛けて靴をはくことが出来ます。 狭くて、写真はこれで精一杯です。
収納量が格段に増加した下駄箱



リフォーム前は、 2階には幅が1mしかない細長い洗面所兼用の浴室と、 3畳の独立した台所が並び、階段から見れば一番奥に当たる、道路に面して約6畳の食事室がありました。
リフォームプランでは、家族団らんの場である LDK の居住性を向上させるために浴室を3階に移し、
キッチンも対面式にして、空間に少しでも広がりが感じられるようにしました。
LDKは約12畳とれているので、
以前と比べれば、かなり広く
感じられるはずです
断熱材はもちろん、ロスナイ(24時間換気)と
家庭用火災報知機も設置しました
既存の窓はなるべく
いかせるようにしました
キッチンから対面カウンター越しに
LDを見る
以前の建物には断熱材も全く
施されていませんでした
リフォーム工事で床暖房も設置したので
寒い今年の冬も快適に過ごせていると思います
システムキッチンはTOTO/クラッソです



リフォーム前、3階には襖で仕切られた6畳の和室と洋室が直列に並んでいました。
また2階に 幅1m×奥行2.6mの洗面所兼用の浴室があり
脱衣室すらない状態でした。
リフォームプランでは、浴室は寝室のある3階に移動し、狭いながらも洗面・洗濯兼用の脱衣室も造りました。 リフォーム前の間口1mの浴室と比べれば、使い勝手は格段に向上したと思います。
工事中(スケルトン状態)
浴室は
TOTO/JPシリーズ1418
(換気暖房乾燥機付)
洗面所の隣は寝室
寝室は約7畳の洋室です
ベッセル形洗面器は TOTO/L710C
カウンターはステンレス製
柱型によって出来てしまうデットスペースを
利用して棚や空調機器(エアコン・ロスナイ)を取り付けました
窓際にはカウンターを設置
作業机または化粧台として
使用する予定です
家具の扉はタモ単板貼り合板に
オイルステン+クリアー仕上げ


リフォーム前は約8畳大の和室が1室
階段室には 巾いっぱいに広めの物入があるものの、和室内には押入等の収納スペースはありませんでした
リフォームプランでは4階は施主御夫妻の洋室の主寝室となりました
部屋中央の家具は可動家具
  この収納家具の置く位置によって
細長い部屋を曖昧に区切ることが出来ます。

主寝室の近くに洗面室が無い場合に
室内に簡易なものでも
洗面スペースを設置すると
何かと便利です
3階の寝室同様に主寝室にも
机状のカウンターを造り、洗面器も設置しました
ベッセル型洗面器はTOTO/L652D

御主人の為のパソコンスペース
書斎を作る余裕がない場合でも
一家の大黒柱である御主人専用の
スペースがあると言うのは家族円満の
ためにも良いことです
壁一面いっぱいにクローゼットと
収納を設置したので収納力は
格段に向上しました
洋服ダンスや整理ダンス
鏡台やデスクも全て必要なくなりますので、3階・4階の寝室には、ベッドと寝具だけをご用意頂くことになります


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[太陽光発電設置・メンテナンス・部分リフォーム・詳細]
◆ ルーネス南烏山リフォーム工事

@太陽光発電設置
築5年になる賃貸併用住宅の屋根に京セラ製の242Wの太陽電池モジュールを 24枚設置しました。
年間予測発電量は5,564Kwです。
まずは、屋上の外断熱工法のシート防水に穴を開け、 専門の防水業者さんの手により太陽光発電池の基礎になる部材を設置します。
この工程を適切に行わないと雨漏りなどのクレームの原因となります。
よく耳にする太陽光発電設置後のトラブルは、建物について特に屋根(防水)についての知識の少ない業者が 不適切な工事を行った場合に発生します。
太陽光発電池設置完了。 右下はパワーコンディショナーとソーラー発電モニター。
省エネの効率アップを実現するには、発電状況の「見える化」が欠かせません。
天気が良い日に、自宅に設置したソーラーパネルがどの位発電したかが分かるのは楽しいものです。
自宅での電気の使用量も見えて無駄が分かるので自然と省エネ意識が高まります。 せっかく屋根で発電した電気を、無駄に消費してしまうのは、もったいないですからね。
太陽光発電機の販売・設置    ステラ株式会社
シート防水上の基礎        アーキヤマデ
太陽光発電機            京セラ

Aメンテナンス
まだ築5年なので、メンテナンスが必要な部分はほとんどありません。
外壁の状態も良好。 雨だれによる汚れは水切り等を適切に設置できたようでまったくと言っていいほど問題はありません。
光触媒が効果を発揮しているのかもしれません。 但し、外壁鉄骨階段だけは、ペンキの塗り替えを行いました。

A部分リフォーム
建設時には、お子さんは1人でしたが、 竣工後2人に増えました。
お子さんは男女一人ずつなので、子供部屋は2室必要になりますが、 子供室は2室に分ける余裕はありません。
主寝室と子供室を入れ替え、もとの主寝室を家具で2室に分割しました。 家具は取り外し可能ですから、子供たちが独立した後はまた1室に戻すことができます。


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[全体リフォーム・詳細]
◆ 中原の貸家リフォーム工事
最初の施主からの要望は「2月末に貸家から店子が出るで、家の状態を見た上で1ヶ月で出来るだけ安く リフォームして欲しい。」と言うものでした。
この建物は築40年近い木造2階建で、当初から貸家にする目的で建売住宅を購入した物です。
住人の退去前に外から見ただけでも、建物はかなり傷んで見えましたが、退去後に室内を確認すると、中の 痛みは更にひどく、とても簡単なリフォームで人に貸せる状態ではありませんでした。
高齢のオーナーは建替え変えは考えていないようでしたが、建物の傷みがひどい事と、駅に近い好立地だった事か ら、アパートへの建替えを提案する為に、市役所に法令調査に行くと驚くような事実がわかりました。
インタ-ネットでの調査でこの場所が計画道路内であることは既に解っていましたが、共用の私道と思っていた前面 道路が、建築基準法上の道路では無かったのです。 いくら道路のように見えても、建築基準法上の道路でなければ、本来建物の建築は出来ないので、この道路に 面する建物は全て建替えが出来ないのです。
建替えが出来ない以上、老オーナーの今後の生活の為にも、何とか人に貸せるような状態にするしかありません。 ただオーナーの希望する家賃で貸すには、かなりのリフォームが必要になりますが、収支を考えると予算は出来るだ け抑えなければなりません。
つまり今回のリフォーム工事に求められいるのは、出来るだけ少ない予算で、しかも近隣の相場以上の家賃でも 借り手が付くようなリフォームを素早く行うことなのです。 子育て中の若い世代にも受け入れ易いように、プランをいじりたい所も有りましたが、コストを抑える為、構造体に 関係のない壁を一部撤去するだけに止め、出来るだけ既存を利用しようと考えました。
外壁は塗替えだけ、サッシ も玄関ドアと新規の浴室窓以外は既存を利用しましたが、外部では屋根の状態が あまりにひどく、屋根の葺き替えと軒天の張替はどうしても必要です。
部分的な雨戸の取替えと戸袋や雨戸敷居の修理も必要になりました。
内部では、古く汚い時代に合わない設備機器を、全て取り替える必要もあるでしょう。 ちぐはぐで、しかも割れた場所さえある床材も全て新しいものに張り替え、 壁クロスの貼替えは勿論ですが、 ボロボロになった繊維壁も全て除去して新にクロスに貼替えます。
この家の特徴は、玄関ホ−ルや廊下、便所、洗面所などの天井が 和室仕様で作られている事と、同様に1階の 洋室以外は浴室に至るまで真壁で作られている事です。
そんな建設当時のレトロな特徴を生かしたいとも考えましたが、柱の汚れは到底洗いでは落ちそうも無く、天井の 汚れや痛みも酷かったので、残念ながら天井はクロス貼りに、 はペンキで塗ることになりました。
最低限の予算で確実に借手を見つけるには、残念ながら仕方のない選択です。
タイル張りのレトロな浴室も、出来れば浴槽の取替えだけにしたかったのですが、タイルの割れ等の痛みが見つかり 断念。補修しようにもこんな古いタイルは今ではどこにもありません。
ただ、床と壁のタイルを剥がした事で、浴室と洗面所周りの柱と土台が白蟻に食われてボロボロになっているのを 発見することが出来ました。
S邸の場合と同じで、リフォームの際に目に見えない場所の不具合を発見し、改善が出来る事は、少々の予算アップ にはなりますが、リフォームの大きなメリットと言えるでしょう。 今回は耐震診断による抜本的な補強は行っていませんが、出来る範囲で柱や梁、金物等も追加し建物の安全 性のアップに努めています。
前にも書いたように、プランをいじったのは玄関横の洋室とDKの壁を一部除去して、2つの部屋を一体化し、 LDKとした事だけです。
以前のDKは日当りと風通しが非常に悪く、暗くてジメジメした部屋で6畳もあるのに食事をするような環境ではな かったことと、玄関横の洋室は当時は応接間として作られたのでしょうが、現在では独立した応接スペースを欲し がる人は滅多にいません。
道路に面する東側の窓にはランマも有り、充分台所スペースまで明るさを供給してくれます。
庭側の和室をリビングにすることも考えましたが、南隣の隣家が北側の2階を増築していて、伸び過ぎた庭木を 切るだけでは、真夏以外の採光は望めません。
またオーナーからの、以前この和室が「老人同居のご家族にとても重宝がられた」と言うご意見もあり、茶の間ま たは、老人同居の場合の寝室と言う設定で、和室のままで残すことに決まりました。
庭にウッドデッキを設けることも、今回は予算の関係で諦めていましたが、「若い人が喜ぶのでは」と、これもオーナー から提案があった事で実現しました。
2階は日当りも良く床の間付の和室(8帖)は他の部屋と比べると良い状態でした。
普通に考えれば洋室に変更し床の間もクローゼットにして主寝室とするところでしょうが、床の間を残したいと言うオーナー の強い希望もあり、仕上げのやり直しのみのリフォームを行いました。
4.5帖の和室は畳をフローリングに変更し、竿縁天井もクロス貼りの洋室に変更しました。
収納たっぷり、日当りと通風は抜群で、綺麗な子供部屋になりました。
外壁はリフォーム前のアイボリーから真っ白にしようかとも考えましたが、それではあまり変化が目に見えてきません。 生まれ変わったこの家をアピールし、新たな借主の目に留まるようする事も必要です。
そこで外壁は思い切った明るい色を提案し、オーナーにも快諾して頂きました。 木部と鉄部をポイントカラーとしてグリーンを塗るのには勇気が要りましたが、 工事監督の「いいじゃないですか、グリーンで行きましょう」と言う 言葉に励まされ、よりイメージに近い濃いグリーンを選ぶ事が出来ました。
玄関扉はアルミの既製品を使うことを検討していましたが、サイズが合う物が無く、玄関周りの外壁工事も必要に なり、せっかくの鉄平石も壊す事になります。
全てを今風に造り替えるのではなく、当時の職人さんの手作業の味わいが残るレトロな雰囲気の石張りの壁と、 やはり手作り感のあるスチール製の面格子を残し、そこに新たに既製品ではない手作りの玄関扉を設置し、ここで 新しい物と古い物をあえて対比させる事にしました。
当初のオーナーの希望は、工事期間は1ヶ月(3月中)で、4月には入居可能にすることでしたが、実際は、工事に入れたのは3月末に なってからでした。
最上の募集チャンスを逃すことになりましたが、工事の終了する5月末には、早くも入居希望の問合せがあり、 ホッと胸をなでおろしています。
工事費は設計監理料込みで、約900万円(消費税別)です。

図面(PDF形式)



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[全体リフォーム・詳細]
◆ 大原の家リフォーム工事

築40年近い木造住宅内外装の完全リフォーム工事です。

この木造住宅を現在の家族構成と生活スタイルの変化に 対応させることが、今回のリフォームの施主からの主な要望でした。
既存を利用しながら、工事を行った工務店の得意な無垢の木材を ふんだんに使ったヒノキの香りのする木の家になりました。
代は変わりましたが、工事を行った藤森工務店は元のこの住宅を建てた 工務店で、施主とは親子2代の付き合いなので、 今回はアクトデザインは、調整役に徹した感じです。



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[部分リフォーム・詳細]
◆ S邸リフォーム工事

S邸リフォーム工事にあたっての施主からの 要望を要約すると 以下の7点になります。

@「狭く」「使いにくい」水廻り(浴室、洗面、台所)の「使い勝手を良くしたい」
A「暗く」「寒く」「狭い」ダイニングを「明るく」「暖かく」「広く」したい
B地震や風での、家の振動が気になる (耐震診断による耐震性のチェックと補強)
C出入りがしにくく、デザインの古い玄関扉を取替えたい
D寝室の収納が足りない
E防犯性能を良くしたい
Fバリアフリーにしたい

この他に、リフォームを重ねたことで生じた、 ちぐはぐなデザインの解消と、 床の段差の解消。
床や壁の解体時に欠陥が発覚した場合の改善。クラックの目立ち始めた外壁の塗り替え。 等が打合せの中で決まりました。床面積を増やさずに、リフォームでいかに使い勝手を良くするかが 一番のポイントですが、設計事務所である以上、施主が口には出さなくても、ある程度の デザイン性も期待されていると考えなければなりません。
限られた予算の中で、これらのリフォームををどうやって実現するかが問題です。

リフォーム前の様子

工事中の様子

リフォーム後の様子

図面 (リフォーム前・リフォーム後)


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[マンションリフォーム・詳細]
◆ 高田馬場の家リフォーム工事

築25年の店舗付マンションの最上階オーナー邸のリフォームです。

リフォーム前は、貸室6室の壁をところどころ壊してつないで使っていたので、 小さな玄関や洋室がいくつもある不自然な住宅で、 とてもビルのオーナーにふさわしいものではありませんでした。
天井も低く、露出せざる得ない梁型をデザインで解消するのが 一苦労でしたが、和風とモダンの融合を目指して設計しました。



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[メンテナンス+部分リフォーム・詳細]
◆ ACT-1 リフォーム工事

我家も築10年となり、外部のペンキの塗り替えや、 コーキングの打ち替えが必要な時期になっていました。 特に外部のコンクリート打ち放し面はかなり劣化して いて、新築時に塗布した撥水剤(アクアシール) は とっくに撥水効果がなくなり、雨が降るとパラペットや バルコニーの腰壁の上端からの雨ジミが目立つ ようになっていました。
数年前に行ったパラペット部の笠木の設置工事により、 雨ジミはかなり解消していましたが撥水剤もコーティング効果のあるランディックスコートに変えた上、 今回の工事で気になっていた所には全て笠木を設置しました。そのお陰で雨が降っても外壁に雨ジミはつかなく なりました。
新築時の美観を取り戻したわけですが、新築時は撥水剤に頼っていたのに対し、笠木を設置したことにより 降雨時の雨ジミが解消するとともに壁面の劣化防止にもなるのです。

今回のメンテナンス工事は以下の通り

@外壁(コンクリート打ち放し面)の清掃、撥水剤塗布(ランディックスコートB工法) 694,300円
A鉄部(手摺・扉)縦樋、一部外壁のペンキ塗り替え 78,800円
Bコンクリートの打継部、窓、水廻り等のコーキングの打ち替え 315,000円
C笠木(アルミ製)の追加 85,000円
D可動式のオーニングの設置 195,800円
Eエアコンの追加 156,000円
仮設工事 478,750円
現場経費と消費税を加えて合計 2,145,000円

@
before
腰壁と窓の横の壁が、劣化し汚れている様子が わかります。
after
汚れを落とし、少し着色をして、 汚れを目立たなくしました。

A
最も色あせのひどかった玄関扉のブルーが
鮮やかによみがえりました。
1階の扉だけ実験的に、光触媒を施しました。
汚れの違いが現れるのはいつ頃でしょうか?

C四角い穴の1つ1つに雨ジミ防止のためアルミ製の笠木を設置しました
笠木工事前 笠木工事後
笠木工事前 笠木工事後

Dオーニング効果の確認
オーニングを出した時としまった時の比較です。
テラスや室内が影になっているのが分ります。

@からCは建物を長持ちさせ美観を保つために必要な工事です。 10年は少し長すぎたかもしれません。
Dはリビングとダイニングスペースに囲まれたルーフバルコニーに可動式オーニングを設置し 夏の陽射しを遮断し、省エネルギーにつなげることが目的です。
Eのエアコンはダイニングに追加しました。今までは12〜14帖用の新築以前から 使っていたエアコンを LDK(20帖程度)に一ヶ所設置していました。 あまりエアコンを使わない我家ではこれで充分と思っていましたが ここ数年の夏の猛暑では何日かはとても我慢できずに、エアコンの利く事務所で食事をしていました。
オーニングの効果をみてからの設置にしたかったのですが、家族の希望を受け入れました。


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[ワンポイントリフォーム・詳細] ◆ 府中の家リフォーム工事

数年前に購入した*売建住宅のリフォーム工事です。
(*売建住宅 : 建売住宅とは異なり、既に建っている建物を買うのではなく、プランはいろいろな制約があるもののフリープランで 建ててくれる建築条件付きで、土地と建物を購入する方法です)
建て主の希望を聞いてくれる売建住宅ですが、住んでいるうちにいろいろと不便を感じるものです。

不便その1−自転車置き場がない→下に写真あり
不便その2−ピアノの上のアルバムが気になる→下に写真あり
不便その3−トイレに収納がない
不便その4−物干し金物がほしい

before 自転車置き場がなくて不便 工事中
after


before
ピアノの上の本やアルバムが気になる
after 
本とアルバムは戸棚の中にすっきりと納まりました。
飾り棚には写真や思い出の品を飾ることが出来ます。

この他に物干し金物の取付けとトイレに収納棚も設置しました。


[ワンポイントリフォーム・詳細]
◆ テラスYリフォーム工事

竣工当時は、写真左奥のスペースがテレビ置き場でしたが、 ソファーを違う形の物に買い替えたのでテレビ置き場も変更する必要ができました。 施主の趣味で造った「大和」の置き場も必要になりました。
また、築後10年が過ぎ、エアコンの買い替えに伴い価格の安い壁掛け式を設置可能に変更しました。

before after テレビ置き場の変更と「大和」の模型置き場を作りました。


before after 
隠ぺい型のエアコンを壁掛け式に変更しました。

この他にミニキッチンを撤去して物入れに変更する 工事も行いました。
テラスYは2世帯住宅+1K×4世帯の賃貸併用住宅なのですが、 2世帯住宅の親世帯に設置したミニキッチンはまったくと言ってよいほど使われておらず、 不足しがちの収納に模様替えしたものです。


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■設計工房アクトデザイン一級建築士事務所は、東京都の世田谷区・練馬区・杉並区・狛江市・調布市・三鷹市・武蔵野市・府中市・町田市、横浜市の都筑区・青葉区、川崎市を中心に、
ローコストなエコハウス・デザイン住宅・共同住宅を主にコンクリート打ち放しで設計している世田谷区千歳烏山の一級建築設計事務所です。
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